今回はサラリーマンの私が25歳で不動産投資を始めた理由をご紹介します。
本記事は、不動産投資を始めようか悩んでいる人向けに書いた記事です。
私が不動産投資を考え始めた当初、ネットで調べても極論しか出てこず情報収集にかなり苦労しました。「不動産投資はリスク無し！」とか「不動産投資よりも投資信託！」とか、不動産会社や保険、投資信託の営業マンが書いた記事ばかりでした。
不動産投資を始めて3年目の初心者が、「不動産投資のありのまま」を中立な立場で書いたので、少しでも参考になれば幸いです。
不動産投資をした理由
お金持ちになりたいから
まず第一に「お金持ちになりたいから」です。
私は普段はサラリーマンとして会社からお給料をもらっていますが、これだけではお金に余裕ができる生活なんて到底不可能だと感じました。
そして、お金持ちになるための考え方や、マインドセットを学びました。どの本にも「負債ではなく資産にお金を使え」ということが書いてあります。
何より、資産を持っていないお金持ちなど存在しないのです。「お金があるから資産がある」のではなく「資産があるからお金がある」という考えに至り、実物資産である不動産投資を始めました。
老後の不安を少しでも取り除きたいから
人生100年時代。定年70歳時代と言われています。70歳-100歳までいくらお金がかかるかご存知ですか？
正解は「1人5000万円」です。夫婦で1億円です。1億円貯めようと思えば40年働くとして毎月20万円以上の貯金が必要です。
1億円の内5千万円が保険や年金から支払われたとしても、毎月10円の貯金が必要です。共働きならなんとかなるかもしれませんが、普通のサラリーマンだと厳しいのは、明らかです。
そのため、政府が副業の奨励や金利を下げることによる投資を奨励しています。
この低金利時代に、自分の信用を活かして、レバレッジを利かせた投資となれば必然的に不動産投資になります。
今は貯金しても利率が0.00001％程度です。1000万貯金しても年間100円しか増えません。
税金対策をしたいから
サラリーマンの源泉徴収を見たら驚きませんか？額面だとそこそこあるのに、引かれに引かれて残った手取りは、割りの良い大学生のバイトに毛が生えたくらい、、、。悲しいですよね。
控除額を下げるためには、年収を下げるしかありません。年収を下げるためには、確定申告をしなければならないのです。当時の私は、「一般サラリーマンが確定申告をする機会などない」と思っていました。しかし、不動産投資は確定申告をする必要があり毎年20万程度の節税ができます。
数ある投資の中で、唯一節税できる投資ではないでしょうか。
節税できないサラリーマンこそ、税金対策ができる不動産投資をやるべきだと感じました。
不動産投資をする前に感じた不安と、実際やってみてわかったこと
もしローンが払えなくなった場合どうするのか
不動産投資を始めると毎月8万円くらいのローンを支払わなければなりません。
入居者がいる場合、家賃9万円くらいの収入があるので問題ありません。しかし入居者がいない期間が続いたらどうしよう。
一番の不安はこれでした。もしローンが払えなくなったら、ウシジマ君の世界になるのだろうか、、。
もちろんなりません。入居者が入ってなくても、賃料を保証してもらえるプランがあります。賃料を保証してもらえると空室のリスクがなくなり、投資として非常に安定します。
また人口流入が激しい東京の物件を選ぶことで、空室のリスクは各段に下がります。2020年4月現在、私がお世話になっている不動産会社の管理マンション入居率は99％以上です。
私自身、まだ不動産を持って間もないですが、空室は出たことありません。
地震が起きて物件がなくなった場合どうするのか
せっかく始めた不動産投資。始めた瞬間、物件が潰れたら、、。とか色々考えちゃいますよね。
私の考えですが、現在の日本の新築マンションは地震では潰れません。現に、東日本大震災で地震の影響により倒壊したマンションはありません。
また、万が一倒壊した場合は必ず救済措置があると考えてます。不動産投資をしている人はかなりの数です。救済されない方が、それこそ経済が不安定なります。
また、修繕積立金や火災保険等加入するので、マンション価格全額を自分が負担しなければならないということは、あり得ないと考えています。
東京の入居率は今後も保たれるのか
東京が日本の首都である限り、東京の人口は増え続けます。少子化が進んだとしても、東京の人口が増え続ける試算を厚労省が出しています。
コロナによりテレワークが増えたとはいえ、企業が東京にある限り、人は東京に集まります。
逆に言えば、起業家が東京で起業しなくなったら、東京の人口は減るのではないのでしょうか。
物件の価格の下落は起こらないのか
築年数が増えると、もちろん価格下落は起こります。
問題は物件価格が落ちるスピードです。ローンの返済スピードより早く物件価格が落ちると、損益分岐点（損する期間と、得する期間の境目）に到達するまでに時間がかかります。
そのため、物件の価格が落ちない地域を選択することが大切です。物件価格は、「建物その物の値段」と「土地の値段」から構成されています。年数が増えることにより、建物の値段は落ちますが、土地の値段は落ちません。つまり、不動産投資におすすめの立地は、将来的に人が集まるところを選択することが大切です。
自分が住む家を購入する場合は、少し駅から遠くても安く買える方がいいかもしれません。しかし不動産投資の場合、入居者はその部屋を購入しようとは思ってません。多少古くても、会社の近くに住みたいと思うのが真理です。特に独身のサラリーマンは、会社の家賃補助を利用して会社の近くに住む傾向があります。
そのため、物件価格の下落を抑える方法としては、独身サラリーマンをターゲットとし、土地の価格が下がりにくい駅近の１ルームを購入することがベターだと思います。
ちなみに私が所有している物件は5－6年で損益分岐点を超えており、いつ売っても利益が出る状態です。入居者がいる限り、資産は増え続けるので売るつもりはありませんが、損益分岐点を早めに越えることは非常に大切なことです。
最後に
不動産投資を始める時は、すごく悩みますよね。「将来的にやった方がいいのはわかるけど、もしものことがあったら怖いし、、」とか色々考えました。
私個人としては、今のところやってよかったと思っています。しかし、10年後20年後に後悔している可能性はもちろんあります。
投資をやるかどうかは個人の裁量です。将来後悔しないために、今勉強して、情報を得て、後悔しない選択することが大切だと思います。