【徹底解説】知らないと損する！不動産節税ガイド【まとめ】

土地建物は、その額も大きく、購入や相続の時に多額の税金を納めることになりがちです。しかし、特別マイホーム購入に関しては税金を軽減できる制度や、土地建物を引き継ぐ人に配慮して税金を抑える特例など多数設けられています。

そのために、これらの税制を賢く活用するために、その仕組みを知り事前に対策してこくことが欠かせません。

本記事では、マイホーム購入をはじめとした土地建物に関する所得税や、不動産取得税、固定資産税から、土地建物を引き継ぐときの相続税まで、その課税の仕組みや獲得例制度について、わかりやすく解説しました。

住宅ローン控除【最大控除額600万円】

〇住宅ローンを使って消費税率１０％の住宅取得等をした場合は、所得税等から１３年間で最大約６００万円を控除（一般住宅の場合は約４８０万円）

〇消費税率２％引上げ分を軽減する特例が令和２年中適用可能

住宅ローンを使って住宅の新築、取得、増改築等をして、令和３年１２月３１日までに居住を開始した場合は、居住開始以後１０年間（又は１３年間）の各年分の所得税において、住宅ローン控除の適用を受けることができます。控除額は、居住時期、住宅にかかる消費税率及び新築等した居住用家屋の区分に応じて次のとおりとなります。

①一般住宅（②以外）の新築、取得、増改築等

②認定住宅（認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅）の新築等

（注１）個人間売買で消費税が課されない場合等は、次のとおりとなります。
一般住宅：住宅ローン等の年末残高２，０００万円、年間最大控除額２０万円、合計最大控除額２００万円
認定住宅：住宅ローン等の年末残高３，０００万円、年間最大控除額３０万円、合計最大控除額３００万円
（注２）住宅ローン控除可能額のうち所得税から控除しきれなかった残額がある場合は、翌年度分の住民税において、その残額相当額が減額されます。ただし、上限は所得税の課税総所得金額等×７％[最高１３．６５万円]、（注１）の場合は課税総所得金額等×５％[最大９．７５万円]とされます。

消費税率１０％・令和２年１２月までは控除期間を３年延長

令和元年１０月からの消費税率２％引上げ分の負担を軽減するため、控除期間を３年延長し、「建物購入価格等（税別）の２％÷３」又は「住宅ローン等の年末残高×１％」のいずれか少ない金額を控除する特例（前ページ表の特例 ）が、令和２年１２月３１日までに居住した場合に適用できます。
（注）建物購入価格等とは、住宅の取得等の対価の額又は費用の額から消費税額を控除した額（併用住宅は自宅部分の床面積割合で計算）とされます（土地等にかかる購入価格は含まれません）。

主な適用要件は？

1. 適用者
   ・取得等した日から６か月以内に居住を開始し、原則として引き続き控除適用年の１２月３１日まで居住していること
   ・控除適用年の合計所得金額が３，０００万円以下であること
2. 住宅ローン
   ・住宅の取得等にかかるローンであること（利息対応部分の金額は除く）
   ・返済期間が１０年以上であること
3. マイホーム
   ・床面積５０㎡以上であること
   ・床面積の１／２以上が適用者の居住用であること
4. 敷地
   土地等にかかる住宅ローン等も、次のものは控除対象になります。
   ・家屋と共に取得した土地等にかかるもの
   ・家屋の新築前２年以内に取得した一定の土地にかかるもの
   ・宅地建物取引業者との宅地分譲契約（契約締結後３か月以内の家屋建築条件付に限る）により取得した土地等にかかるもの

認定住宅の特別控除【最大控除額65万円】

〇長期優良住宅を新築した場合は、所得税から最大６５万円を控除

〇住宅ローン控除とは選択適用

認定住宅（認定長期優良住宅又は認定低炭素住宅）の新築又は取得をして、令和３年１２月３１日までに居住を開始した場合には、認定住宅に係る標準的な性能強化費用相当額（４５，３００円／㎡）（注）の１０％を、その年分の所得税から控除することができます。なお、その年分の所得税から控除しきれない金額がある場合には、翌年分の所得税から控除できます。この認定住宅の特別控除と住宅ローン控除は、いずれかの選択費用となります。

（注）標準的な性能強化費用相当額とは、認定住宅の基準に適合するために必要な標準的費用（かかり増し費用）を基に定められた金額（４５，３００円／㎡）に、その認定住宅の床面積を乗じて計算した金額をいいます。消費税率が「８％又は１０％」以外の場合等の限度額は、５００万円となります。

控除額の計算方法は？

すまい給付金【最大給付額50万円】

〇　年収要件を満たす住宅取得者に最大５０万円を給付

消費税増税後の住宅取得にかかる負担を軽減するため、一定の年収要件等を満たす住宅取得者に対して、消費税率１０％時に最大５０万円を給付する「すまい給付金」が実施されています（令和３年１２月入居分まで）。給付額は、収入額（都道府県民税の取得割額）に応じた給付基礎額のうち、登記上の所有権の持分割合に応じた金額となります。

給付額の計算方法（消費税率１０％の場合）

（注１）収入額の目安は、夫婦（妻は収入なし）及び中学生以下の子どもが２人のモデル世帯において、住宅取得する場合の夫の収入額の目安です。
（注２）収入額は、都道府県民税の取得割額で確認します。詳しくは、すまい給付金の公式HPを確認してください。

• 主な要件

上記に加えて…

（注）売主が宅地建物取引業者である一定の中古住宅も給付金の対象となります。

住宅取得資金贈与の非課税特例【非課税限度額1500万円】

〇父母や祖父母から贈与を受けた住宅取得資金が非課税に

〇消費税率１０％で令和３年３月までの契約は、最大１，５００万円まで大幅に拡充

令和３年１２月３１日までに、父母や祖父母などの直系尊属から、住宅の新築、取得、増改築等のための資金（住宅取得資金）の贈与を受けて住宅の取得等の契約を締結した場合には、住宅取得資金のうち、契約の締結時期及び住宅用家屋の区分、対価・費用に含まれる消費税率に応じて、それぞれに掲げる金額（非課税限度額）までについては贈与税が課税されません。

（注1）平成３１年３月以前に契約を締結した住宅用家屋について、上記②に掲げる非課税限度額の適用を受けた人であっても、①に掲げる非課税限度額を適用できます。
（注2）省エネ等住宅とは、断熱等性能等級４以上、一次エネルギー消費量等級４以上、高齢者等配慮対策等級（専用部分）３以上、耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）２以上又は免震建築物のいずれかに該当する住宅用家屋をいいます。

贈与税の計算方法は？

  主な適用条件は？

不動産取得税【控除額1300万円、税率４％→３％】

〇　宅地の課税標準は２分の１に減額、住宅と土地は軽減税率３％に
〇　特定の住宅とその敷地は、さらに軽減

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した人に対して、その「取得」について１回限りで、都道府県が課税する地方税です。不動産の「取得」には、売買による取得だけでなく、家屋の新築、増改築はもちろん、不動産の交換、贈与、寄附、及び埋立てによる土地の造成などによる取得も含まれます。

不動産を取得した場合は、原則として都道府県に不動産取得税申告書を提出しなければなりません。しかし、申告をしない場合でも都道府県から納税通知書が送られてきますから、これに基づいて納付すればよいことになります。ただし、下段以降に掲げる特例を受ける場合は、必ず申告する必要があります。なお、不動産取得税は、都道府県から送付される納税通知書に記載された期日が納期限となりますので、所得税や固定資産税と違い納期限は一定していません。

不動産取得税の計算方法

• 課税標準

一定の新築住宅又は中古住宅を取得等した場合は、課税標準が軽減されます。
①新築住宅の税額

自己の居住用で、未居住の新築住宅以外であり、次のいずれかの要件に該当する床面積５０㎡以上２４０㎡以下の住宅

• 昭和５７年１月１日以後新築
• 地震に対する安全基準に適合することの証明がされたもの
• 取得日までに耐震改修工事の申請等をし、かつ、居住日までに耐震改修工事を完了していること等の一定の要件を満たすもの

（注）昭和５０年１２月３１日以前に新築された住宅であっても、新耐震基準に適合していることが証明された住宅については、不動産取得税が軽減されます。

特定の住宅の敷地は税額を軽減

下図の要件に該当する場合で、上記①又は②の住宅の敷地を取得したときは、次のＡとＢの金額のうち、多い方の金額を税額から控除できます。

Ａ　４５，０００円（１５０万円×３％）
Ｂ　〔その土地の１㎡当たりの評価額÷２〕×〔住宅の床面積×２（２００㎡が限度）〕×３％

• 新築住宅の敷地

• 中古住宅の敷地

• 土地を取得した日以後に住宅を取得した場合
  土地を取得した人が、その土地を取得した日から１年以内にその土地の上にある中古住宅を取得したとき

• 住宅を取得した後に土地を取得した場合
  土地を取得した人が、その土地を取得した日前１年の期間内にその土地の上にある中古住宅を取得していたとき

不動産取得税の計算方法は？

登録免許税【税率0.4％→0.１％】

〇　住宅・土地は税率を軽減

〇　長期優良住宅・低炭素住宅の税率は、さらに軽減

登録免許税とは、登記簿や登録簿に、登記や登録をするときに納める税金です。不動産は固定資産税評価額を、住宅ローン等の抵当権の設定登記は債権金額を、それぞれ課税標準として、税率をかけて税額を計算します。なお、居住用家屋の新築又は取得や土地の売買、抵当権の設定登記には、次のような税率の軽減措置が設けられています。

（注１）①・②・④は、自己の居住用家屋で新築又は取得後１年以内にする登記に限られます。
（注２）①・②・④は、床面積５０㎡以上である住宅に限られます。
（注３）②は、取得日以前２０年（耐火建築物は２５年）以内に建築されたものの、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準等に適合しているもの、既存住宅売買瑕疵担保責任保険が締結されていることのいずれかを満たす住宅を取得（売買又は競落に限る）し、取得後１年以内にする移転登記に限られます。

登録免許税の計算方法は？

固定資産税【税額1/2 ,課税標準1/6】

〇　長期優良住宅の税額は５年間、２分の１に減額（一般住宅は３年間）
〇　住居の敷地は課税標準が６分の１に軽減

固定資産税は、毎年１月１日現在、市町村の固定資産課税台帳に、土地、家屋又は償却資産（事業用の機械など）の所有者として登録されている人に対してかかる税金です。固定資産税は、所有者であるかぎり毎年課税され、その税額は、納税通知書に従って、原則として、年４回に分けて納付します。
固定資産税の税額は、次の算式により計算されますが、都市計画施行地内の土地及び家屋に対しては、別に都市計画税が課税され、固定資産税と併せて納付することになっています。

住宅の敷地は課税標準を軽減

専用の住宅用地（別荘用地を除く）のうち、１戸当たり２００㎡以下の部分は、小規模住宅用地として評価額の６分の１（都市計画税は３分の１）を課税標準とします。１戸当たり２００㎡を超える部分（住宅の床面積の１０倍の面積が限度）は、一般住宅用地として評価額の３分の１（都市計画税は３分の２）を課税標準とします。なお、この課税標準の軽減は、土地と住宅の所有者が別人であっても適用されます。

併用住宅の敷地については、次表の居住部分（別荘部分を除く）の割合の区分に応じ、右欄に掲げる率をその土地の面積に乗じて得た面積に相当する土地が住宅用地とされます。

居住部分の割合　＝　居住部分の床面積　÷　総床面積

住宅用地にかかる固定資産税の計算方法は？

新築住宅は固定資産税を減額

令和４年３月３１日までに新築された住宅については、新たに固定資産税が課される年度から一定期間の固定資産税を減額する特例が設けられています。対象となる家屋の固定資産税額のうち、居住用部分（又は基準住居部分）に対応する税額（床面積１２０㎡までの部分に限る）の２分の１に相当する金額が減額されます。

 基準住居部分とは、共同住宅等の場合に居住用として独立的に区画された一の部分でその基準住居部分が２以上ある場合は、それぞれについて１２０㎡までが限度。共用部分は、各戸の床面積に応じて配分
この特例の対象となる住宅には、いわゆる「セカンドハウス」も含まれます。

■　税額軽減の対象となる新築住宅の要件

■　減額期間

新築住宅にかかる固定資産税の計算方法は？

印紙税【最大50％減】

〇　不動産の譲渡契約書と建設工事の請負契約書は、印紙税を大きく軽減

印紙税の税額は、課税文書に記載された契約金額に応じて定まります。不動産に関わる課税文書には、不動産の譲渡契約書や建設工事の請負契約書、住宅ローン等のための金銭消費賃借契約書などがあり、令和４年３月３１日までに作成される不動産の譲渡契約書及び建設工事の請負契約書については、税率の軽減措置が設けられています。また、印紙税の納付は、規定の印紙を契約書に貼り、それを消印することによって終了します。

契約金額に応じた印紙税額は次の表のようになります。

印紙税の計算方法は？

まとめ

家を買うときの減税や、給付金をうまく活用して、お得に家を購入する際のお役に立てれば幸いです。
本記事は「株式会社倉田総合鑑定. 土地建物の税金ガイド」を参考に作成しております。