50歳でアーリーリタイアするための投資術【不動産投資×外貨積立】

本ページでは、なぜ私が「不動産投資」と「外貨積立」をお勧めするのかを、私のが実際におこなったシミュレーションに基づいて解説致します。

そもそもなぜ投資が必要なの?

投資を始める理由は人それぞれだと思います。中には、「投資なんて、、」と考えている人もいるかもしれません。
私の場合は50歳でアーリーリタイアするためには、いくら貯めなければいけないかということを考えたことをきっかけに投資を始めました。
結論から言うと、25歳から働き始めて50歳でアーリーリタイアするためには、毎月20万円の貯金が必要となります。
以下に私が行ったシミュレーション方法を記載しておきます。

○シミュレーションパラメータ
・寿命80歳
・退職金や持ち株等:1000万
・年金総支給額:2000万円
・50歳以降年間300万円の出費

Step1 アーリーリタイア(50歳)〜寿命(80歳)までに必要な資金を算出
(80歳-50歳)×300万=9000万

Step2 退職金と年金分を引き、自分で貯めなければならない金額を算出
9000万ー1000万ー2000万=6000万

Step3 25歳から50歳までの毎月の必要預金額を算出
6000万÷(50歳−25歳)÷12ヶ月=20万

グラフで表すと以下のようになります。
25歳から50歳まで毎月20万貯めるのは無理だ、、。
でも65歳まで働きたく無い、、。そんな思いで投資を始めました。
ちなみに、上記条件で65歳まで働くとしたら、25歳から65歳まで毎月3.2万円の貯金が必要です。
(65歳時点で1500万程の貯金が必要となります。)現代社会では人生100年と言われています。寿命が伸びれば、勿論必要な貯金額も増えます。
もし95歳まで長生きたら、65歳時点で7800万円の預金が必要であり、毎月17万程度の預金が必要になります。
コツコツ貯金しているだけでは、自分の家を買うことも海外旅行にいくこともままならなりません。50歳でアーリーリタイアという高い目標がなくても、単純に老後も生活水準を落とさずに生活するために、投資は必要不可欠だと考えています。

数ある投資の中で不動産投資×外貨積立を選んだ理由

毎月20万円貯めることは諦めましたが、資産運用を駆使すれば50歳でアーリーリタイアもできるのでは!?と考えました。
その考え方を順に説明します。

不動産投資の効果

アーリーリタイアするためには、不労所得は必要不可欠だと思います。
不労所得を得る方法はいくつかあります。ブログやアフィリエイト、YouTubeも不労所得になり得ます。そちらを頑張りたい人は、それでもいいと思います。
ただサラリーマンの信用を活かしてほぼ放置で将来的に不労所得が得られるのは不動産投資しかありません。
そのため、不動産投資についてかなり勉強しました。不動産投資会社も10社以上比較しました。
以下に簡単に不動産投資のシミュレーションを記載します

○シミュレーションパラメータ
・物件価格:3000万円
・金利:約2%(35年ローン)
・家賃:10万円
・ローン返済:10万円/月
・管理費:1万円/月月々の支払い=家賃ー(ローン返済+管理費)=1万円

家賃の下落があれば月々の支払額は増大します。
そのため、不動産投資は家賃が下落しにくい東京都心主要駅まで20分以内の駅近1Rマンションが良いです。
あくまで不動産投資は他人資本で行う投資なので、物件の値段が高くても人が住む場所に買う必要があります。
家賃が下落すると言っても、東京の駅近で家賃7万で住める未来はこないと思っています。

35年の中で家賃が7万円になったとしても、不動産投資による支出は月4万円です。
不動産投資によって50歳でアーリーリタイアにどれだけ近付くか計算してみましょう。

○シミュレーションパラメータ
・寿命80歳
・退職金や持ち株等:1000万
・年金総支給額:2000万円
・50歳以降年間300万円の出費
・35年後(60歳時点)の不動産投資の家賃収入:年間120万円

Step1 アーリーリタイア(50歳)時点で必要な資金を算出
(60ー50)×300+(80-60)×(300万ー120万)=6600万

Step2 退職金と年金分を引き、自分で貯めなければならない金額を算出
6600万ー1000万ー2000万=3600万

Step3 25歳から50歳までの毎月の必要預金額を算出
3600万÷(50−25)÷12=12万

グラフで表すと以下のようになります。

不動産投資をすれば毎月12万円貯金すれば、50歳でリタイアできます、、、。
勿論、不動産投資にも費用がかかりますが、東京の家賃が3万にならない限り8万の出費にはならないので、人が入る物件であればよっぽど大丈夫だと考えています。
不動産物件1件で、先ほどの20万円からは大幅に減りましたがまだ厳しいですね。

外貨積立の効果

外貨積立は簡単です。ITAのS&P500(index)積立型の20年プランを契約するだけです。(詳しくは賢人さんのブログを参照してください)
20年プランだと、手数料込みで元本160%が保証されます。(最低月額積立金額は200ドルです)
私の場合はS&P500(index)積立型の20年プランに毎月400ドル(4万円)積立ています。
20年後の評価額を計算してみましょう。(簡易化のため円表記で記載します)

○シミュレーションパラメータ
・積立金額:4万円
・積立年数:20年
・元本160%保証20年後の評価額=4万×12ヶ月×20年×1.6倍=1536万円

ITAで外貨積立を行うだけで、20年後に1536万円になります。(勿論、円高が進めば円換算で低くなりますが、日本のGDP等考慮すると円の価値が上がることは無いと思うのでよっぽど1536万円以上になると考えています)

例の如く、この1536万によって、アーリーリタイアがどれだけ近付くか計算してみましょう。

・寿命80歳
・退職金:1000万
・年金総支給額:2000万円
・50歳以降年間300万円の出費
・家賃:年間120万円
・外貨積立による資金:1536万円

Step1 アーリーリタイア(50歳)時点で必要な資金を算出
(60ー50)×300+(80-60)×(300万ー120万)ー1536万=5064万

Step2 退職金と年金分を引き、自分で貯めなければならない金額を算出
5064万ー1000万ー2000万=2064万

Step3 25歳から50歳までの毎月の必要預金額を算出
2064万÷(50−25)÷12=6.88万

外貨積立は積立資金が必要なので実際の必要余剰金は10.88万円です。
やはり外貨積立は不労所得とはならないので、単品では効果が低いですね。

そもそも50歳時点で80歳までの資金を貯める必要が無い

上記シミュレーションは、50歳時点で全ての資金を貯めて80歳まで運用もせず生きていく試算でした。
50歳以降も、必要資金だけ銀行に移し、その他はしっかりと運用を続ければかなり余裕ができると思います。

例えば上記で説明したITAのS&P500(index)積立型でできた1536万円を、同じくITAのFIP固定金利10年3.6%に入れておけば、10年後(60歳時点)には2055万円になります。そうすると25歳から50歳までの必要な余剰金は9.2万です。

不動産投資を2件すると、余剰金は6万程度まで抑えられます。2件の家賃が1万円下がったとしても、8万円です。当初の20万から比べるとかなり資産的効力が高いです。
2件の物件を途中で物件を売却すれば更に抑えることができます。
売らずに、相続しても良いかと思います。

また80歳以上長生きする可能性も十分にあります。
その際は、不動産投資の不労所得はかなりの効力を発揮するするでしょう。

このように50歳以降も運用し続けることにより、かなりアーリーリタイアに近づけると思っています。

まとめ

今回の見積もりでは、25歳から50歳の間で手堅い投資だけでアーリーリタイアすることはかなり難しいということがわかりました。
ただ50歳以降も運用を続ければ、アーリーリタイアが見えなくも無いというところまできました。
20年間5万円(不動産投資1万+外貨積立4万)の資産運用を行うことで将来の不労所得と、2000万相当の物件が手に入れられます。

5万円の使い方

銀行預金のみの場合:5万×12ヶ月×20年=1200万
外貨積立のみの場合:5万×12ヶ月×20年×1.6=1920万
不動産投資1万円+外貨積立4万円=時価2000万円相当の物件+年120万円(月120万円)の不労所得(※1)
(※1)外貨積立でできた1536万円を、不動産投資の繰上返済金として利用

正直、20年後の物件価値(東京の駅近の家賃、物件価格)の金額は予測できません。
今回は家賃10万円、物件価格2000万としていますが、SUUMOや野村総研の資料を見ると家賃推移は上がっています。
家賃推移が上がっていけば、50歳でアーリーリタイアも夢では無いかと思います。
家賃が下がったとしても、不労所得により少しは生活が豊かになると考えています。